¿Qué es el ISR y cómo se calcula en bienes raíces?
Qué es y cómo funciona el Impuesto Sobre la Renta (ISR), es una de las cuestiones que todo inversionista asertivo debe tener en cuenta en la adquisición de un bien inmueble.
Es evidente que, dada la reforma en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, aquellos que deseen invertir capital en la compra de un terreno tengan muchas inquietudes sobre cómo se calcula el ISR.
Es importante tener presentes las obligaciones fiscales correspondientes cuando se trata de la compraventa de una propiedad, pues no solo ayuda a disminuir gastos y contratiempos que afecten el proceso de adquisición, sino que facilita la planeación precisa y acertada del presupuesto.
Para facilitar tu proceso de inversión, hemos preparado una guía detallada sobre los impuestos implicados durante la compraventa de un bien inmueble, en especial de lotes de terreno.
ISR 2021: Impuestos en la venta de inmuebles
Para empezar, es necesario aclarar las obligaciones fiscales con las que cada una de las partes implicadas en un proceso de compra venta deben cumplir.
Empezando con el vendedor, de acuerdo con el cambio legislativo publicado por la Secretaría de Administración Tributaria (SAT) en el 2019, el capital obtenido por la enajenación o venta de cualquier propiedad genera obligaciones fiscales que el vendedor tiene que ante el SAT.
Estas obligaciones se tratan de un conjunto de impuestos que deben ser notificados, calculados y retenidos a nombre del contribuyente por un fedatario competente.
¿Qué es la enajenación de un inmueble?
En términos sencillos, la enajenación se da cuando una persona entrega el dominio —transmisión u obtención— de una propiedad de bienes inmuebles a otra, ya sea mediante la permuta o compraventa. Al respecto, existen dos tipos:
- A título gratuito. La transmisión se lleva a cabo sin la generación de ganancias (donaciones o herencias).
- A título oneroso. Obtención de propiedades con fines de lucro, como mencionamos pueden ser mediante compraventas o permutas, las cuales se refieren en palabras sencillas a un trueque, es decir, transmitir la posesión del bien inmueble a cambio de otro.
Es evidente que, para la compraventa de inmuebles, concierne el segundo tipo de enajenación.
¿Qué es el ISR exactamente?
De acuerdo con la definición dada por el SAT, se trata de una contribución que grava los ingresos de las personas físicas o morales residentes en el país, así como de las personas residentes en el extranjero, por los ingresos atribuibles a sus establecimientos permanentes ubicados en territorio nacional, o aquellos que proceden de una fuente de riqueza ubicada en el país.
El ISR es un impuesto directo que grava la utilidad de un bien sin importar su denominación, origen o naturaleza, pues mantiene la diferencia que aplica a los ingresos obtenidos y las deducciones autorizadas.
Dentro del ámbito de las bienes raíces, cualquier propiedad funge como una fuente de riqueza que debe ser notificada ante el Servicio de Administración Tributaria, ya sea que se trate de un departamento, una casa, un terreno comercial o residencial.
Con base en lo anterior, la cesión de derechos de dicha propiedad a un tercero se considera como una enajenación de bienes, cuestión que también se encuentra estipulada dentro del Código Fiscal de la Federación.
De ahí que resulte imperativo el pago tributario correspondiente. En este caso y para este tipo de operaciones, el notario es responsable del cálculo y la determinación del pago que corresponde a la retención del enajenante.
¿Es posible exentar el pago del ISR?
Es posible conseguir la excepción del pago dentro de la venta de un bien inmueble siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Ser persona física.
- La propiedad en cuestión se trata de una antigua residencia.
- El monto de enajenación no supere las 700,000 UDIS (las cuales equivalen a un valor de 4 millones de pesos).
Adicionalmente, solo se aplica si el contribuyente en cuestión no ha realizado otra compraventa de inmuebles dentro de un periodo de tiempo de tres años (previos a la fecha de enajenación).
Las personas que posean propiedades destinadas a rubros diferentes a los de uso habitación, están obligadas al pago del ISR por las ganancias obtenidas correspondientes a la enajenación.
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¿Cómo se calcula el ISR?
La determinación del monto a pagar correspondiente se lleva a cabo por un notario público, quien también podrá deliberar si la exención de tal impuesto es aplicable en cada caso.
En cuanto al proceso de cálculo, es necesario determinar la ganancia en primera instancia. Para ello es importante recordar la Ley tributaria mencionada líneas anteriores: por causa de la enajenación, el capital de la contraprestación resultante es considerado como un ingreso (aún con la existencia de un crédito hipotecario).
Ya que se conoce la ganancia, se establecen las deducciones autorizadas a restar.
Las cuales son:
- Pago de derechos, gastos notariales e impuestos. Entre estos es posible encontrar el pago tributario local, el pago de escrituras y los invertidos en el proceso de avalúo.
- Comisiones generadas por el vendedor.
- Costo de remodelaciones, ampliaciones y demás.
Una vez realizadas estas deducciones, el notario correspondiente debe realizar el cálculo provisional que deberá retenerse con base en la aplicación de la tarifa de ISR anual.
¿Cómo se calcula el pago provisional de ISR?
De acuerdo con el artículo 126 de la Ley de ISR, para calcular el pago tributario anual sobre bienes inmuebles, es necesario realizar el cálculo a partir de la ganancia total después de deducciones autorizadas y no sobre los ingresos por enajenación.
Tomando lo anterior en consideración, la fórmula queda de la siguiente manera:
Es importante aclarar que, ya que el monto del porcentaje sobre excedente del límite inferior y el de la cuota fija son variables, es necesario consultar los números exactos publicados por el Servicio de Administración Tributaria.
Además, se aplica la retención y se realiza el pago provisional de ISR por cada transacción u operación de compraventa concluida efectivamente.
Ejemplo de pago provisional para persona física
Ahora en números, explicaremos el cálculo anterior con un ejemplo generado a partir del ingreso total obtenido:
Sin deducciones autorizadas, se obtuvo un ingreso total de $1,000,000 y el propietario tuvo la casa durante 10 años en posesión.
Entonces, la ganancia de $1,000,000 se dividirá entre los 10 años de tenencia, dando como resultado una ganancia de $100,000 por cada año transcurrido.
Ahora bien, y de acuerdo con las tabulaciones dadas en el portal oficial del SAT, a estos $100,000 se le resta el límite inferior de ($65,651.08), dando como resultado $34,348.92.
Posteriormente, hay que obtener el porcentaje sobre el excedente del límite inferior (10.88%) con base en el resultado generado. De lo que se obtienen $3,737.16.
Finalmente, a esta cantidad hay que sumarle la cuota fija de $3,855.14 (también proporcionada en las tabulaciones oficiales). En total, se obtiene un monto de $7,592.30 por cada año que el propietario tuvo el bien en su posesión.
Para obtener el pago provisional total, se multiplicará este monto por los 10 años de tenencia, resultando en un total de $75,923 que deberán ser retenidos por el fedatario.
Teniendo este punto claro, a continuación pasaremos a aclarar las obligaciones tributarias con las que el comprador debe cumplir.
Impuestos implicados en la compra de bienes inmuebles
Como inversionista, es necesario contemplar las obligaciones fiscales que la compraventa de una propiedad generará.
De igual forma que con el vendedor, todos estos pagos se llevarán a cabo mediante las retenciones que el funcionario público deberá realizar.
ISAI
El Impuesto Sobre Traslación de Dominio —mejor conocido como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)— es un monto que el comprador debe pagar al momento de adquirir un bien inmueble nuevo o usado (ya sea terreno, departamento o casa).
La importancia de este impuesto recae en que le permite al comprador darse de alta como nuevo propietario ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
¿Cómo se paga?
Para ello, es necesario el pago del porcentaje correspondiente de acuerdo con los montos establecidos para cada estado de la República Mexicana. Por ejemplo, para la adquisición de una propiedad en el estado de Yucatán, se necesita pagar uno de los porcentajes más bajos en todo el país (0.025%).
Al igual que con el ISR, es necesario que este cálculo sea realizado por un fedatario público competente.
¿Cuándo se paga?
El pago se realiza al momento de la escrituración de la propiedad ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) bajo el nombre del nuevo propietario (es un requisito para que la venta se formalice).
IVA
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) entró en vigor a partir del 1º de enero de 1980, el cual es aplicable hasta la fecha con una tasa del 16% y es considerado el segundo impuesto con mayor relevancia dentro del fondo de recaudación mexicano.
¿Se realiza el pago del IVA siendo persona física?
Dentro del artículo 1° de la Ley del Impuesto de Valor Agregado (LIVA) se estipula que, tanto personas físicas como morales, deben realizar el pago directo de este impuesto cuando se realice alguna de las siguientes actividades dentro de territorio nacional:
- Enajenación de bienes (inmuebles y muebles).
- Otorgamiento del uso de bienes por un periodo limitado de tiempo.
- Importación de servicios o bienes.
- Prestación de servicios.
Con lo que respecta a la adquisición de propiedades, el pago de IVA correspondiente debe ser realizado por el comprador si se tratase de bienes destinados para uso industrial o comercial.
¿Es posible exentar el pago del IVA?
De acuerdo con el artículo 8° de la LIVA, cuando se trata de la compraventa de inmuebles, solo puede aplicarse la exención del IVA cuando se trate de enajenaciones a título gratuito.
Es decir, que solo se suscita la excepción cuando se trata de donaciones o herencias por causas de muerte (a menos que se trate de acciones realizadas por empresas, en las que los donativos no son deducibles).
Gastos adicionales
Invertir en bienes raíces en México es un acierto, pues el crecimiento inmobiliario se mantiene a la alza, en especial en estados como Yucatán, el cual destaca por sus altos niveles de seguridad y calidad de vida.
Aunque el metro cuadrado de terreno es más económico en esta zona que en otras áreas del país, hay que tener en cuenta los gastos adicionales que se generan al momento de realizar un presupuesto certero y evitar inconvenientes.
Si la compra del terreno o casa se efectuará por medio de un crédito hipotecario es necesario considerar la adición de los siguientes pagos adicionales para:
1. Notario
Como es sabido, los servicios notariales fungen como negocios independientes de las instituciones bancarias, de ahí que el pago de su intervención implica un porcentaje de comisión que puede ser del 3% (para créditos de sustitución y liquidez), y del 7% para créditos con garantía hipotecaria.
2. Avalúo
Es el pago que el comprador debe cubrir para que la institución bancaria pueda determinar el valor de la vivienda o terreno. Con ello, podrá conocer la viabilidad del crédito hipotecario solicitado. El costo de éste oscila en un 3% por cada millón a solicitar.
3. Enganche
Para la adquisición de bienes raíces por medio de un crédito, es necesario un primer pago con un valor entre el 10% y el 35% del valor total del inmueble en cuestión.
Las inmobiliarias por su parte también pueden ofrecer financiamiento, por lo que el enganche de estas dependerá del valor de la propiedad y las políticas de la empresa.
4. Comisión por apertura
Aunque esta cuestión depende del precio total del terreno o vivienda y del banco emisor del crédito, este pago normalmente representa el 1% del crédito otorgado.
Para este punto es importante informarse sobre las tasas de interés que ofrecen los bancos, así como del monto por comisión de apertura y elegir la que más te convenga.
¿Por qué los lotes residenciales son la mejor inversión?
Ahora bien, con este panorama sobre los pagos fiscales relacionados a la adquisición de bienes inmuebles, seguramente surgieron muchas incertidumbres sobre cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir. De acuerdo con los expertos, la inversión idónea se encuentra en los terrenos residenciales.
Sin duda, el cumplimiento de las obligaciones tributarias implica un gasto considerable que, sin la correcta planeación, puede afectar al momento de realizar una inversión en un bien inmueble.
Sin embargo, el pago de las obligaciones fiscales no significa un problema mayor, cuando se obtienen los rendimientos más altos fruto de una inversión segura y acertada. Tal como ocurre con la adquisición de terrenos residenciales.
En cuanto a la elección del lugar ideal para adquirir tierra, existe un auge inmobiliario dentro de una de las zonas turísticas con las proyecciones futuras más prometedoras de todo el país. Tal es el caso del estado de Yucatán, una de las mejores ciudades para vivir en México.
De ahí que Yucatán sea uno de los lugares preferidos por aquellos grandes inversionistas que buscan invertir su capital de forma asertiva y con gran rentabilidad.
Además, como lo vimos en un apartado de este artículo, Yucatán posee la tasa ISAI más baja de toda la República Mexicana, por lo que la adquisición de un lote residencial no significa un gran gasto en cuanto a obligaciones tributarias.
Así que, sí aún estás buscando la mejor forma de invertir tu dinero, deberías considerar la adquisición de alguno de estos tipos de terreno, no solo por los beneficios que te mencionamos anteriormente, sino también por la cuestión fiscal.
Si deseas conocer más tips para invertir en bienes raíces, te recomendamos visitar nuestro blog, donde encontrarás más artículos interesantes y con temas relacionados al sector inmobiliario.
Invertir en Yucatán garantiza una inversión segura
Existen diversos tipos de proyectos de inversión para ganar dinero en México, sin embargo, ninguno es tan seguro y estable como lo son los bienes raíces. Elegir el terreno ideal para ti —y que cuente con certeza jurídica— es posible si te acercas a la inmobiliaria adecuada.
En Propier estamos comprometidos con todos nuestros clientes para asesorarlos en cada etapa, contamos con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario y varios desarrollos disponibles en las mejores zonas de Yucatán.
Si aún te inquieta saber más sobre qué es el ISR y los impuestos que corresponden a tu compra inmobiliaria, no dudes en acercarte a nosotros, pues contamos con expertos calificados en bienes raíces dentro del suroeste de México.
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