¿Cómo calcular el retorno de inversión (ROI) en bienes raíces?
Saber qué es el ROI y cómo calcularlo es una cuestión que todo gran inversionista debe tener presente para elegir de forma certera dónde invertir, hacer crecer su capital y su patrimonio.
Entre los instrumentos de inversión que se mantienen como los favoritos de los inversionistas, los bienes raíces se mantienen estables y seguros aún en tiempos de crisis, lo que es una ventaja para proteger el capital tanto de las crisis financieras como de la inflación.
Con el aumento de la inversión extranjera, el negocio de los bienes raíces ha crecido considerablemente durante los últimos años y se prevé que siga en aumento, en especial en zonas turísticas de gran importancia como lo es el estado de Yucatán.
Con tales pronósticos positivos, se abren grandes posibilidades de inversión inmobiliaria en México. Por ello, en este artículo explicaremos en detalle lo que es el ROI y cómo calcularlo para sacar el máximo rendimiento.
¿Qué es el ROI?
El término ROI proviene de las siglas en inglés de Return On Investment, lo que en español se traduce como Retorno Sobre la Inversión. En términos técnicos, es una razón en relación con el ingreso que genera cierta inversión en la base de activos (o recursos) usados para la generación de tal ingreso.
En otras palabras, es una métrica utilizada para monitorear la ganancia que una inversión ha tenido en un proyecto. Es decir, que con ella no solo se puede conocer este monto, sino que también se puede hacer un monitoreo de su comportamiento y saber si hay ganancias o pérdidas de capital.
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Esto es particularmente útil para ser un inversionista asertivo y que invierte en proyectos de forma inteligente, ya que gracias a esta métrica es posible saber qué inversiones tienen un mayor rendimiento y cuáles no.
Además, se puede conocer qué tan viable es invertir en un negocio antes de hacerlo.
¿Cómo es posible calcular el ROI?
Existen dos métodos, que son el ROI como valor porcentual, y el ROI como beneficio neto de la inversión, los cuales te explicaremos con detalle a continuación:
ROI como valor porcentual
Para realizar este cálculo, se aplica la siguiente fórmula:
(Ganancia – Inversión) / Inversión
En el caso de que se desee convertir el resultado en un porcentaje, solo es necesario multiplicar el mismo por 100.
Por ejemplo, si un inversionista gana $2,000,000 MXN con un gasto inicial de $600,000 y quiere conocer su ROI para saber cómo se comporta su dinero, necesita restar $600,000 a las ganancias de $2,000,000 y posteriormente dividirlo entre los $600,000 de su capital inicial. Se obtiene un resultado de 2.33.
En este caso, el inversionista obtuvo un retorno de 2.33 veces su capital invertido inicial. Ahora bien, para conocer a qué porcentaje equivale esto, se multiplica el número obtenido por 100, dando un resultado de 233.22. Es decir, que la inversión regresó en un 233.22%.
Por otra parte, en el caso de que el resultado fuese menor a 0, significa que el capital obtuvo un retorno negativo y que el negocio no consiguió utilidades. Por lo que habría que tomar medidas para darle un mejor rumbo al mismo, o considerar el no invertir más dinero en él.
ROI como beneficio neto de la inversión
Si bien este método no es el más eficiente, también resulta útil para saber si vale la pena invertir en cierto proyecto o no.
Para propósitos del método no es necesario utilizar la fórmula anterior, puesto que basta con dividir el monto de las ganancias entre el de la inversión.
Si se obtiene un resultado igual a 1, significa que el capital inicial fue igual a la ganancia. En este caso, entre más alto sea el resultado obtenido, significa que el beneficio neto obtenido en la inversión fue mayor. Esto quiere decir que el proyecto está prosperando y que vale la pena la entrada de más capital.
Ahora bien, la realización de estos cálculos es de gran utilidad para saber a grandes rasgos si una inversión va por buen camino o no, sin embargo, hay otras cuestiones que el ROI puede revelar acerca de la situación financiera de un negocio.
El ROI en bienes raíces
Invertir en bienes raíces es, sin duda, una de las inversiones más seguras de México, en especial tratándose de lotes residenciales.
De acuerdo con estadísticas dadas por el INEGI, la demanda en renta de viviendas ha aumentado en un 40% desde el inicio de la pandemia y se pronostica que seguirá aumentando. Un ejemplo de esto es la alza en la compra de departamentos en Mérida, Yucatán.
Por ello, la adquisición de un terreno residencial resulta altamente beneficioso para el aumento del ROI.
Esto no solo por la cantidad de ingresos que se pueden obtener mensualmente con el alquiler de viviendas construidas en tales lotes, sino también por el aumento de la plusvalía con el paso de los años.
En el 2019, México tuvo un aumento económico del 0.1%, mientras que el estado de Yucatán logró alcanzar el 3%, posicionándose como uno de los cinco estados de la República Mexicana que más valor aporta a la economía total del país.
A diferencia de otros estados de la república como Ciudad de México o Guadalajara, esta cifra ha logrado mantenerse en un porcentaje elevado. Por otra parte, existen proyectos que influencian directamente el aumento de plusvalía en Yucatán.
Se trata de los grandes planes de construcción dentro de la zona del sureste mexicano, los cuales han presentado gran resonancia internacional gracias a las colaboraciones que tienen con organizaciones como FONATUR y ONU-Habitat.
Entre estos proyectos de gran relevancia se encuentran el Canal de Zaragoza, el Puente Lagunar, el Aeropuerto de Tulum y, por supuesto, el Tren Maya.
Al respecto, se tiene la proyección de que, una vez concluida la construcción de dicho tren, el negocio de bienes raíces en el sureste —sobre todo en Yucatán— se dispare, pues aumentará el valor de las casas en un 17.2% y un 12.7% en el valor de los departamentos.
¿Cómo calcular el ROI en bienes raíces?
Una vez aclarado el retorno de inversión y por qué invertir en lotes residenciales afecta positivamente en él, es momento de aclarar cómo aplicar el cálculo en este ámbito particular.
En primer lugar, es necesario entender que esto depende de cómo se obtiene la rentabilidad o beneficio de la inversión; es decir, si el bien inmueble se vende o se renta.
En el caso particular, el ROI obtenido de una inversión es considerablemente mejor a corto y largo plazo si se opta por rentar los lotes residenciales. En especial en estados como Yucatán donde se pronostica un crecimiento alto y sostenible.
A continuación se realizará el cálculo de ROI utilizando un ejemplo de arrendamiento. Además, este tipo de ejemplificación ayuda a visualizar de forma más clara la rentabilidad que implica un lote residencial completo.
Para conocer la rentabilidad mensual es necesario establecer el total de la renta y restar el monto mensual del crédito. Esto se dividirá entre la inversión inicial y se multiplicará por 100, dando como resultado la rentabilidad bruta que tiene el bien inmueble.
Suponiendo que se quiere conocer el ROI anual de una vivienda de 225 metros cuadrados tenemos los siguientes datos:
- El monto inicial fue de $530,500.
- Existe un pago mensual al banco de $13,905.
- Se decide rentar en $30,000 mensuales y se le resta un aproximado de $2,000 mensuales (para gastos adicionales, pago de impuestos, etcétera).
En total, se obtiene una ganancia mensual de $14,095 y de $169,140 anual.
Para obtener el ROI es necesario dividir esta cantidad entre la inversión y multiplicarla por 100. En este caso en particular, da como resultado un ROI del 31.8%.
En el panorama de que no se solicite un crédito y se invierta un monto total de $1,050,000 en una vivienda de 225 metros cuadrados, con una ganancia mensual neta de $28,000 (descontando nuevamente un aproximado de $2,000).
Entonces, por los 12 meses se recibiría un total de $336,000. Esto se traduce en que el inversionista recuperará su inversión total en un increíble plazo de 3 años con 2 meses.
Si bien pueden haber factores que influyen en el cálculo (como la falta de inquilino por algunos meses), la inversión en zonas turísticas con grandes proyecciones a futuro asegura la alta rentabilidad del negocio y disminuye los riesgos al mínimo.
En el caso de las empresas inmobiliarias al calcular el ROI (Retorno sobre la Inversión) también pueden llevarse a cabo acciones de marketing, tal es el caso del email marketing o una landing page, la cual permite conocer el nivel de interés de compra de una propiedad y calcular el posible beneficio obtenido.
Es importante incluir en los gastos la cantidad de dinero invertida en publicidad o medios digitales.
¿Cómo obtener un mejor Retorno de Inversión?
Al momento de realizar este cálculo, es indispensable fijar parámetros o indicadores de comportamiento claves que proporcionen información valiosa sobre las ganancias y costos a nivel particular. Así, es posible tener un panorama más preciso sobre el desempeño financiero del proyecto.
Entre los parámetros a tomar en cuenta se encuentran el valor aportado por cada cliente en beneficio del negocio, los ingresos por ganancias dadas dentro de un tiempo determinado y los costos necesarios para mejorar o hacer crecer las ganancias.
Consejos clave
También hay dos recomendaciones a tomar en cuenta para las diversas opciones de inversión:
- Aumentar los precios. Una forma efectiva de obtener un mejor ROI es realizar un aumento a los precios. Aunque se venda considerablemente bien, si las ganancias son bajas el Retorno de Inversión también se mantendrá bajo.
- Identificar las buenas oportunidades. Es importante mantenerse actualizado con los movimientos del mercado que está directamente conectado con el sector en cuestión, pues facilita el reconocimiento de oportunidades que impliquen entradas de capital benéficas de acuerdo con la circunstancia.
Sin embargo, lo que resulta decisivo al momento de obtener un buen ROI es realizar una inversión inteligente de acuerdo con los tipos de negocio que tengan la mayor rentabilidad. Uno de estos es el de las bienes raíces.
Esto se debe a diversos factores, tales como la demanda constante en el mercado, el aumento de la inversión extranjera y el apogeo que ha tenido el negocio en este sector (sobre todo en estados turísticos de alta demanda como Quintana Roo y Yucatán).
¿Por qué los lotes residenciales son la mejor inversión en bienes raíces?
Si bien durante los últimos años el PIB (Producto Interno Bruto) en la zona suroeste de México resalta dentro del sector comercial e industrial, el sector inmobiliario se ha posicionado como el pilar de la economía por la cantidad de extranjeros que buscan vivir ahí.
Por otra parte, a diferencia de otros tipos de lotes de inversión (como los industriales y los comerciales), los lotes residenciales ya se encuentran urbanizados. En la mayoría de los casos, ya incluyen una infraestructura de servicios básicos como agua y luz, así como pavimentación, vías de acceso y más.
Si bien los lotes industriales son más baratos y no implican los mismos gastos que los residenciales, estos últimos pueden comenzar a aprovecharse en un periodo corto de tiempo, por lo que funcionan como una fuente de ingresos más rápida y efectiva.
Además, aunque los lotes industriales son una buena decisión a largo plazo, implican un riesgo mayor, ya que en algunos casos la urbanización no se desarrolla con la rapidez esperada, cuestión que no ocurre con los lotes residenciales.
A continuación, destacamos algunas de sus ventajas.
1. Rentabilidad a largo y corto plazo
Como se mencionó en líneas anteriores, esta inversión garantiza la rentabilidad dentro de un periodo de tiempo corto, gracias a la aceleración en el aumento de su plusvalía. En otras palabras, ya se obtiene un aumento de valor entre el periodo de preventa del lote y la finalización del proyecto.
Un aspecto en común que comparte con otros tipos de inversión es el rendimiento a largo plazo, el cual es el aumento estándar que caracteriza a todo bien inmueble y que recompensa la paciencia de los inversionistas.
2. Fácil adquisición
A diferencia de otros tipos de inversión de bienes raíces, los terrenos residenciales son bastante accesibles de adquirir, pues es posible realizar pagos de contado y conseguir grandes descuentos, o contratar un crédito y abonar con el tiempo.
3. Seguridad en la inversión
Como bien lo saben los expertos, son pocos los negocios que garantizan un ROI al 100%, sin embargo, los terrenos residenciales son uno de ellos.
Esto se debe a su creciente demanda que va de la mano con la alza de precios, asegurando los activos. Además, este negocio no se ve afectado por la inflación, de ahí que sea la mejor opción para asegurar la rentabilidad de cualquier inversionista.
Terrenos residenciales en Yucatán, la opción más rentable
Ahora que conoces qué es el retorno de inversión en bienes raíces y que, además, los lotes residenciales resultan ser la mejor opción para invertir; el siguiente paso es encontrar el desarrollo ideal para tus necesidades de inversión.
El sureste mexicano se ha desarrollado ampliamente en el sector inmobiliario durante los últimos años, por lo que resulta ser la opción más viable, en especial Yucatán donde el crecimiento avanza en zonas como Celestún, el cual es perfecto para invertir en lotes residenciales.
En Propier contamos con más de 10 años de experiencia en el sector residencial, contamos con personal altamente capacitado para brindarte la asesoría adecuada, tanto en materia jurídica como de inversión.
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